行业动态

酒店收并购受阻 欧洲市场催生酒店融资新模式

  在欧洲、中东和亚洲,酒店资产和投资组合是热门商品的想法并不完全符合实际情况,这主要是因为拥有资产的人与可能想要资产的人之间思想上的巨大分歧。

  Watson Farley&Williams法律事务所房地产部门合伙人Cyrille Gogny-Goubert指出,尽管卖方期望其酒店资产的高价,但投资者却期望议价。他在题为“不断演变的并购:投资者和品牌能跟上吗”研讨会上指出,“在没有收入的情况下,反而收入成为判断一家酒店价值的好方法,所以我们只能处于中间立场”。

  Cyrille Gogny-Gouber认为,欧洲的酒店没有理由在2021年的情况下会比2020年更好,这将进一步投射在价格上。今年到目前为止,并购活动很少,但他指出,业主兼经营商韦Westmont于2021年3月与房地产投资经理Invesco Real Estate达成协议,以经营和共同投资洲际酒店及度假村在德国和荷兰的13家酒店资产。

  公关公司NewDog的联合创始人Katherine Doggrell表示,由于政府对国际旅行的限制,交易仍然不冷不热,因此合并和收购将根据目的地而有所不同。

  第一太平戴维斯商务顾问全球酒店主管George Nicholas指出,在澳大利亚和新西兰,疫情冲击相对较小,酒店更加稳定并具有更大的上升空间,酒店交易活动可能比其他地方更有利可图或更活跃;亚洲的交易“像欧洲一样清淡而缓慢,那里的一些交易与危机相关;但就复苏而言,比去年年中要积极得多,这主要是由于疫苗的推出”。

  这种情绪反映在全球股票交易所,所有主流酒店公司的股价都高于疫情爆发时的水平。George Nicholas认为,必须关注现金流,把2020年和2021年放在一个特殊的盒子里去看。

  凯悦酒店集团欧洲和北非并购与开发副总裁Felicity Black-Roberts表示,对个人资产的收购也为投资者带来了不同的印象——很难对单个酒店发表评论,因为有些酒店在微定位方面做得很好。那些靠近大学的酒店经营得很好,收入来自于家庭的高端酒店也表现很好。德国的国内市场表现良好,因此很难指出为什么某些品牌或市场表现良好。不过,总的来说,在欧洲,没有人在旅行。

  Colony Capital投资组合管理董事总经理Yannis Ermilios表示,公开股权投资者专注于管理流动性,并向所有者提供信贷解决方案。投资者的兴趣还集中在“结构化信贷和开发,这是高端度假胜地的一大趋势——它们增加了一个角度,将具有市场价值。去年夏天的旅游确实让运营商得以维持运营,我们预计今年也会如此。2022年以后的能见度会更高。”

  Ermilios认为,欧洲山区的资产可能会吸引更多的投资。

  新资本变动

  业内人士认为,银行可能不愿意向处境艰难的酒店业主提供新的贷款,但准备放弃契约或提高利息。结论是,如果贷款利率保持在低水平,而银行提供了足够的时间来偿还债务,债权人现在就不应该考虑出售。

  Nicholas表示,欧洲酒店业已经进入了一个新资本的新世界。这源于现金流和债务的可持续性、而不是资产的根本问题。这种情况在欧洲或至少在美国以外的国家以资产负债表为基础。如果各方共同努力以“深刻理解问题并偿还本金”,资产更有可能生存下来。

  显而易见,贷款机构已经做出了巨大的反应。商业抵押贷款支持证券(MBS)的借贷灵活性较低,增加销售是根据具体情况而定的。

  Gogny-Goubert指出,迄今为止的低迷并未导致市场上不良资产激增。那些以前表现糟糕的企业大多已经进入破产程序,而所有表现良好的资产都不在市场上。

  Ermilios表示,欧洲主要门户城市的一些待售资产在危机前是无法获得的,由于它们的位置,现在它们正在以疫情前的价格出售。坦率地说,“没有信贷的私人资金也在寻找,但他们没有那么多机会”。

  寻找新机会

  专家们表示,酒店品牌公司将继续在转型中看到巨大的机遇。

  凯悦酒店集团正专注于生活方式、奢华和中高档领域。由于疫情的影响,凯悦开始考虑度假和休闲酒店来平衡其投资组合。Black-Roberts表示,一些业主表示,他们希望为未来进行设计,而整个行业当下可能更专注于应对疫情,比如,行业在如何利用空间方面变得更加明智、居家办公会给酒店带来新变化、人们或许会愿意每周去住一次酒店从而换个环境生活。

  Nicholas表示,酒店行业吸引了很多投资者的关注,但主要是为了寻找机会、而不是稳固的交易。针对哪些资产、地区和细分市场,目前还没有明显的趋势。

  “大量新资金所需的承销规模在20 - 20岁之间,因此在资金成本较低的地区,这并不能推动交易。这是因为压力并没有达到应有的程度。我们预计价格将在未来一两年上涨,但对一些人来说,抢先一步出售可能更好。”Nicholas指出,除此之外,COVID-19对商业的影响是长期的,企业因此会勒紧裤腰带吗、消费者会捂紧钱包吗?

  “客人们不仅会考虑明年会带来什么,而且会考虑未来三到五年会带来什么样的影响。”Black-Roberts强调,生活方式酒店领域的新选择肯定会产生影响。

  在财务方面,Black-Roberts指出,凯悦作为业主,和其他所有人一样,也感受到了同样的痛苦。特别是在合资资产方面,凯悦已经投入了大量的工作,以确保我们的合作和资产的安全。许多酒店开了又关、重新开张、然后又重新关闭。

  当然,凯悦酒店有新酒店,但数量很少。其中包括位于里斯本的Andaz品牌酒店和位于伦敦的凯悦酒店。Black-Roberts指出,(新酒店)大多数都是换牌,有很多贷方推动来敦促酒店业主选择一个品牌。

  英国投资者考虑利用物业租金来为酒店融资

  物业租金投资模式(Ground-Rent Structures)越来越受欢迎,并吸引了更多不同的投资者。这类模式包括将不动产出售给专业投资者以释放资金用于运营。迄今为止,这种做法在英国很普遍。

  Goodwin律师事务所驻伦敦的合伙人 Martin Smith表示,尤其是在过去几年里,我们看到用于酒店和旅游行业的物业租金投资模式大幅增长,拥有大量房产的企业希望释放资金。从运营的角度来看,他们希望获得完全的所有权和控制权;但对于物业租金投资模式来说,你通常会看到,企业将永久产权出售给资产租金基金,以换取资本支付和收回长期租赁权益,但关键是要确保租赁权益为企业提供足够的经营控制权和灵活性。”

  Goodwin伦敦另一合伙人Matthew Pohlman指出,专门部署物业租金投资模式以减低银行债务并以较低的资本成本向该业务中增加营运资金。

  “最低租期为100年,但有些情况下甚至高达999年。物业租金投资的结构与典型的职业租赁不同,因为在没有房东参与的情况下,承租人可以更灵活地开发场地和经营业务。”Martin Smith强调,COVID-19已导致许多企业寻找替代融资或释放资本的方式。

  租赁协议将为该公司提供支付租金的资金。租赁协议最初是根据EBITD (税息折旧及摊销前利润)来计算的、而不是根据房产的公开市场价值来计算的,但如果这是一份“正常租赁协议”,它就会是公开市场价值。房地产商业咨询公司Knights Frank的助理、专门研究物业租金、收入分成和开发融资的Huw Holman表示,COVID-19导致银行目前对酒店行业贷款兴趣的缺乏,从而推动了此类替代性融资模式的发展,“酒店经营者习惯于用它来为投资贷款再融资或偿还开发贷款。物业租金提供了廉价的资本和收益来源,对卖方有吸引力”。

  Martin Smith认为,物业租金最初始于英国,其目的是允许开发商建造酒店和其他项目,以换取该建筑开发产生的收入的一部分。这种模式的结果是,开发商可以在不影响其业务的情况下开发土地从而获得定期的长期收入,租期通常为100年或125年,租期结束后企业将收回土地;这种模式的风险之一是运营商承诺在租赁期内支付租金,这就意味着“如果一家企业由于任何原因而倒闭、甚至收入短期下降,都将面临相当大的风险”。

  “希望承担这种去杠杆化风险的投资者的类型也在发生变化。”Martin Smith表示,传统上,这些很长的租赁吸引长期收益基金(long-income fund)、养老基金和专业基金来寻找长期保证收入,但是但是随着市场的腾飞以及机构投资者一直在努力通过其较传统的投资来配置资本,许多其他参与者已经跳入这个领域,许多人认为他们可以提供更好的条款。

  Martin Smith表示,到目前为止,没有任何新进入者后悔他们的举动。因为,如果经营失败,该基金可以控制该财产并出售。 “这就像拥有超高级安全性。不过,唯一的安全性在于财产。投资者可以收回财产,但这不能使他们获得其他商业资产,例如交易名称、雇员和商誉。”

  物业租金投资模式的条件正在改善,并为立即获得注资和计算合理的租金付款提供了一种好方法。比如,它们可以提供短期资本减免的模式,但仍然允许董事控制企业的发展方向。

  Martin Smith强调,此类交易是长期产品,在当前的商业环境下,预计COVID-19只是一个短期现象。“挑战在于,如果你是新业务,租金需要根据EBITD来计算。换句话说,它要忽略过去12个月受新冠肺炎影响的交易。”

  物业租金投资模式及其变化也引起了当局的注意。但'物业租金'是一个相当模糊的术语,在不同领域以不同的方式使用。酒店业和旅游业所使用的结构与住宅市场所使用的结构不同,但它们全都归类为物业租金。

  一般来说,最低租期是100年,但根据租期长短,定价并没有真正的区别,只是双方达成一致。租金是在第一天计算的,同时还有零售价格指数上涨,并有一个标准和上限。举个例子,999年的租约已经存在很长时间了,并且由于期限太长,其有效期已经超出了签署该协议的人的考虑范围,因此被视为虚拟永久业权。

  住宅之间存在巨大差异,如果租赁期限低于75年,抵押公司就会开始感到紧张,房地产可能无法出售。“从运营商的角度来看,他们关心的总是运营的灵活性,以及物业的使用是否固定。打个比方,如果它只能作为酒店使用999年,那就等同于束缚双手。”

  物业租金投资模式的增长,不仅在英国,在欧洲大陆也是如此。U.K. funds也在考虑建立欧洲长期基金。但纠结点在于,上次金融危机的情境会不会再次发生,但似乎现在又不同于上一次。

  Holman表示,鉴于物业租金的收入状况,投资者仍有强烈的投资欲望。物业租金提供稳定的长期通胀挂钩现金流,是低收益债券和英国公债的替代选择。 “与传统的物业租金投资者一起,我们已经看到了新进入市场的人,这增加了需求。但是,COVID-19对酒店业的影响表明,正确组织物业租金以确保价格合理是很重要的。长期可持续收入,才是关键。”



文章来源:迈点网